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Un juicio de desahucio por falta de pago de la renta es un proceso especial sumario; es decir, abreviado para ser tramitado con celeridad. Esto determina que no cabe discutir en el proceso cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción (facultad de pagar la totalidad de lo debido al propietario o poner a disposición del mismo dichas cantidades en un determinado plazo).

El hecho de que exista un crédito de la arrendataria contra la arrendadora reconocido no altera la forma pactada del pago de la renta. Tampoco la parte propietaria puede imponer a la inquilina que el pago de la cantidad que le adeuda esta se deduzca del importe de las rentas a medida que se vayan devengando.

En estos términos se ha expresado el Tribunal Supremo (TS) resolviendo un supuesto en el que el arrendatario de una vivienda, demandado por impago de rentas, pretendía que las rentas debidas fuesen compensadas con un crédito que tenía a su favor contra el propio arrendador.

En efecto, el arrendador había interpuesto contra el arrendatario demanda de desahucio por falta de pago de la renta, sin acumulación de las rentas debidas. Por su parte, la persona demandada no discutía el impago de la renta, si bien opuso como excepción (herramienta procesal para detener el curso normal del procedimiento) la compensación de deudas, toda vez que el arrendador había sido condenado por sentencia firme a abonar a la arrendataria cierta cantidad de dinero, a cuenta de la ejecución de unas obras de reparación que correspondían a la parte arrendadora.

Aunque el juzgado entendió que, efectivamente, concurrían los requisitos para operase la compensación y reputarla como un medio de pago reconocido y desestimó la demanda, la audiencia provincial territorialmente competente que conoció el recurso interpuesto por la parte demandante decretó haber lugar al desahucio, porque la compensación no es una forma de pago sino de extinción de las obligaciones. El pago de la renta debe sujetarse a la forma pactada en el contrato y no al modo en que unilateralmente decida una de las partes.

No conforme con lo anterior, la demandada interpuso recurso ante el TS, al entender que una vez reconocida la deuda de la actora con la demandada mediante sentencia firme y opuesta la compensación en la contestación a la demanda, la misma desencadenaría los efectos de pago.

Además de desestimar el recurso, el TS añade que para poder hacer efectiva la compensación es exigible una mínima diligencia, como que la parte arrendataria hubiera comunicado a la arrendadora que era su intención la aplicación de su crédito contra la actora al pago de la renta, para que la arrendadora hubiera tenido constancia de ello y pudiera actuar en consecuencia.

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