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El daño por los defectos en la construcción de una vivienda puede ser de dos clases:

1.- Daño permanente. Se produce en un momento determinado, pero persiste a lo largo del tiempo, con la posibilidad, incluso, de agravarse por factores ya del todo ajenos a la acción u omisión de los responsables de la construcción.

El plazo para reclamar a los responsables comienza a correr en el momento que el agraviado tiene conocimiento de él.

2.- Daño continuado. También llamado de producción sucesiva, aunque existe, produce un resultado definitivo, momento en el que el plazo empieza a correr.

Para comprender esta diferencia sirva como ejemplo el supuesto recientemente resuelto por el Tribunal Supremo (TS), iniciado por los propietarios de una vivienda que demandaron al aparejador y constructor de la misma por las patologías que afectan a su habitabilidad, estabilidad, solidez y estructura.

Afirmaban aquellos en su demanda que la acción deducida se encontraba dentro del plazo que marca la ley, y que los daños y patologías se manifestaron de forma paulatina desde la terminación de la vivienda.

No le dieron la razón los tribunales, que consideraron puntuales los defectos denunciados. Se trataba de unas filtraciones que se producen de forma consecutiva, sin solución de continuidad, por lo que deben calificarse como daños permanentes y no, por tanto, continuos, lo que determinaba que la acción de garantía de buen funcionamiento estaba prescrita.

Es entonces cuando deciden recurrir al TS, señalando que la demanda interpuesta no está prescrita porque los daños tienen la condición de continuados. Declarar que los daños son permanentes resulta, según ellos, infundado, al desconocerse su causa-origen, su alcance y/o su reparación y, además, al estar en elementos de cerramiento del edificio y a la intemperie siempre dependerán del factor tiempo, pudiendo repetirse o volverse a manifestar.

El Tribunal Supremo, en su análisis, advierte que aquí los daños se manifestaron poco después de entregarse la construcción, tras suscribirse el certificado final de obra, dentro del plazo de garantía establecido por la ley. Desde ese momento, fueron conocidos por la parte demandante, la cual hubiera podido reclamar su reparación, y haber solicitado un informe pericial.

De esta manera, concluye que se trata de un supuesto de daños duraderos o permanentes en cuanto que el origen y causa de los mismos estaba perfectamente dictaminado, y por tanto, computando el tiempo conforme a lo señalado, ha transcurrido el plazo establecido por la ley, y la acción para reclamar, efectivamente, ha prescrito.

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