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El precontrato, contrato preliminar o preparatorio tiene por objeto constituir un contrato. Exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior, cuya efectividad o puesta en vigor se deja a voluntad de ambas partes contratantes. El precontrato supone el final de los tratos preliminares y no una fase de ellos. Para apreciar la existencia de un precontrato hay que atender a los siguientes criterios y requisitos:

- es el proyecto de contrato en el sentido de que las partes, por el momento, no quieren o no pueden celebrar los contratos definitivos y se comprometen a hacer efectiva su conclusión en tiempo futuro;

- contiene ya los elementos del contrato definitivo, cuya perfección las partes aplazan;

- es ya un contrato completo, que contiene sus líneas básicas y todos los requisitos, teniendo las partes la obligación de colaborar para establecer el contrato definitivo;

- la relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado;

- es esencial que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos.

Consecuencia de la calificación de la relación jurídica como «precontrato» es que no cabe aplicar el plazo de prescripción de un año propio de la responsabilidad extracontractual, que presupone la calificación de la relación entre las partes litigantes como meros tratos preliminares. Calificada como precontrato, su incumplimiento engendra una responsabilidad contractual, sujeta al plazo general de prescripción de las acciones personales.

Estas afirmaciones integran la doctrina del Tribunal Supremo que ha recordado recientemente resolviendo un contencioso iniciado cuando el demandante reclamó ser indemnizado en daños y perjuicios por incumplimiento de contrato, a lo que se opuso la parte demandada cuestionando dicha calificación en las negociaciones y relaciones que mediaron entre las partes, a las que consideró simples «tratos preliminares». Los tribunales dieron la razón a la parte demandante. El acuerdo que alcanzaron era un precontrato generador de obligaciones para ambas partes, no de meros tratos preliminares o actos preparatorios.

El Tribunal Supremo no solo da la razón a la parte demandante sino que además atiende su petición de incrementar la indemnización tal y como había reclamado, porque ha de comprender tanto el daño emergente como el lucro cesante, constituyendo el único límite del resarcimiento la indemnidad del perjudicado pues el resarcimiento tiene por finalidad volver el patrimonio afectado a la disposición en que se encontraría de no haber mediado el incumplimiento, pero no procurar una ganancia o un enriquecimiento al perjudicado.

Estamos a su disposición para la defensa de sus intereses en caso de controversia, asesorándoles para evitar un posible litigio o arbitraje o afrontarlos en las condiciones más óptimas