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Existe posesión de vivienda en precario ante una tenencia o disfrute sin pago de renta o merced, ni razón de derecho distinta de la mera tolerancia del propietario o poseedor real, de cuya voluntad depende poner término a su tolerancia. La tenencia tolerada, para constituir precario, requiere que no exista pago alguno de merced o renta por parte del poseedor.

Si el ocupante actual ha realizado pagos al propietario, difícilmente prosperará un desahucio por precario, pues si bien es cierto que los expertos mantienen que no constituye merced que desvirtúe el precario ciertos pagos o gastos que haga el ocupante de la finca, también lo es que dichos pagos no han de ser aceptados por el dueño en concepto de alquiler. Y si se prolonga mucho en el tiempo este proceder, se entenderá que el propietario ha ido aceptando dichos pagos como contraprestación. Por ello se requiere que el pago lo sea a título de pago del arrendamiento, no constituyendo renta si no consta que fueron aceptados como contraprestación por el arrendamiento constituido.

Por otra parte, téngase en cuenta que los contratos verbales son perfectamente válidos conforme al Código Civil. Si el arrendatario se marcha del piso dejando impagadas algunas rentas pero continúa en la vivienda arrendada un compañero de aquel que además ha pagado algunas mensualidades, aunque después haya dejado de hacerlo, es evidente que existe un contrato de arrendamiento verbal perfectamente válido a todos los efectos y queda sometido a la ley de arrendamientos urbanos, incluido a lo concerniente a su duración.

En estas circunstancias, se entiende que el contrato se ha celebrado por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario que le permite prorrogar el contrato por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años. El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta a disposición de la finca. En casos como el que aquí señalamos, el plazo indicado empezará a computarse desde el primer recibo de renta abonado.

Dicho esto, y siendo el contrato verbal perfectamente válido a todos los efectos, parece que tampoco podría resolverse el contrato por expiración de plazo en tanto no se cumplan los 5 años de duración mínima que contempla la Ley.

Por ello, en principio la solución más factible en un supuesto así es instar un desahucio por falta de pago de rentas del nuevo arrendatario, en su caso.

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