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Una comunidad de propietarios suscribió en un contrato de arrendamiento de servicios cuyo objeto era la prestación del servicio de conserjería por periodo de 1  año prorrogable por periodos iguales. En el contrato se pactó además:

- Duración y prórrogas;

-  la facultad de la comunidad de romper la relación contractual si el servicio no se prestaba o se prestaba defectuosamente;

- sobre el personal, la comunidad no podría contratar hasta que transcurriera 1 año, como trabajador por cuenta propia o de terceros, al personal que haya prestado servicio en virtud de este contrato desde su extinción, o indemnizar a la empresa.

La comunidad rompe el contrato y firma con otra empresa. A los dos meses esta nueva empresa contrató al trabajador de la primera empresa para desarrollar la misma función en la comunidad.

Tras ello, por este motivo, la primera empresa demandó a la comunidad por incumplir esa cláusula exigiendo una indemnización, pero el juzgado no estimó la demanda. Para el juez, la comunidad de propietarios tiene la condición de consumidor y, por tanto, está protegida por las leyes de defensa de consumidores. En relación a ello la clausula no fue negociada individualmente y es abusiva.

La empresa recurre entonces la sentencia ante su audiencia provincial (recurso de apelación) y esta si le da la razón. Entiende que la cláusula no es abusiva porque si fue libremente pactada entre las partes, y es razonable y no desequilibrada y no es de imposible cumplimiento al ser conocida por la comunidad y por esta.

Aunque la comunidad de propietarios ha recurrido esta determinación ante el Tribunal Supremo (TS), este, en una reciente sentencia, no le ha dado la razón. Ello pese a reconocer el carácter de consumidor de la comunidad; pero la cláusula controvertida no afecta al plazo de vigencia del contrato y su finalización (que es donde se aprecia el desequilibrio prestacional que determina la abusividad), sino que opera una vez producida ya su extinción.

Para el TS la duración y las prórrogas del contrato no son excesivas, pudiendo la comunidad resolverlas unilateralmente, como ha sucedido, sin penalizaciones ni indemnizaciones. La cláusula se limita a prohibir contratar, directa o indirectamente, al mismo personal seleccionado y formado por la empresa, después de la extinción del contrato durante un año, por lo que no influye ni en la duración ni en la finalización del mismo.

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