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El Tribunal Supremo ha declarado que la exigencia de garantías no solo alcanza a las obras realizadas al amparo de una licencia anulada, sino también a las obras realizadas sin licencia.

El supuesto arranca cuando una sociedad construyó un edificio pese a que se le había denegado la licencia para ello. Tras la confirmación judicial de dicha denegación, el ayuntamiento dictó decreto en el que se requirió a la constructora para que procediese a la demolición de la edificación, procedimiento que terminó con una resolución judicial acordando dicha demolición.

Esta resolución judicial es recurrida ante el Tribunal Supremo al que se le platean las siguientes controversias:

•  ¿la orden de demolición solo afecta a edificaciones construidas con licencia ilegal y no afecta a las construidas sin licencia o afecta tanto a una como a otra?
• ¿la prestación de garantías suficientes para responder del pago de las indemnizaciones debidas a terceros de buena fe, solo procede su exigencia a la Administración o también a terceros privados?
• ¿la exigencia de prestar garantías requiere la tramitación de un procedimiento o incidente aparte o es un trámite integrado en la misma ejecución?

El Tribunal Supremo resuelve declarando que:

• es posible extender la demolición a las obras realizadas sin licencia, como sucede en este caso
• cabe la exigencia de garantías suficientes no solo a la Administración, también a terceros como los promotores de las obras a demoler
• la exigencia de tales garantías ha de ser valorada por los jueces, pero a favor de terceros de buena fe no se condiciona a la determinación del carácter debido de las indemnizaciones, estableciendo su importe.

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