Noticias

La conocida cláusula «rebus sic stantibus» es una figura excepcional que en ocasiones han adoptado los tribunales cuando han considerado justo reducir la renta inicialmente pactada para ciertos negocios, en función de las circunstancias concretas de cada caso, como fue la crisis económica de 2008 o es en la actualidad la crisis a la que hacemos frente consecuencia de la situación generada por el coronavirus COVID-19.

Una de las últimas ha sido un juzgado de Barcelona, que recientemente ha estimado la demanda de un arrendador solicitando reducir a la mitad durante un año la renta pactada, en base a una alteración imprevisible de circunstancias que ha generado un claro desequilibrio en las prestaciones que debe hacer frente; en concreto por varias viviendas y un local, destinados al alojamiento turístico, y cuyo arrendador es un propietario considerado gran tenedor, dada la imposibilidad de continuar en el negocio en las condiciones pactadas originariamente.

Aunque el arrendatario no se acogió en su momento a las medidas que se aprobaron en abril para apoyar la economía y el empleo, a propósito de la situación de crisis generada con la pandemia, el Juez considera que ello no es óbice para estimar su pretensión, pues aún con ellas no se produce el equilibrio contractual ni se restablece la base del negocio. Además, que se establecieran dichas ayudas tampoco significa que se pretendiera eliminar la posibilidad de dar otra solución a la situación creada por la pandemia. La finalidad de estas ayudas no era reequilibrar los contratos, como sí hace la cláusula «rebus sic stantibus», sino reducir los costes que tienen que asumir los empresarios.

Las razones fundamentales que llevan al Juez a estimar la demanda se resumen en:

• Se cumplen los requisitos para poder aplicar la «cláusula rebus sic stantibus» porque las partes, al contratar, no podían prever la situación tan extraordinaria y con el impacto en la economía mundial como la que se está viviendo con la pandemia y el estado de alarma.

•  En el contrato de arrendamiento con destino al alquiler turístico, la base del negocio es que el arrendador cobre la renta en los importes pactados, y que el arrendatario obtenga un beneficio con dicho arrendamiento. Esta situación ha producido la frustración de la finalidad de los contratos o, al menos, un perjuicio grave y excesivamente oneroso para una de las partes, alterando sustancialmente la base del negocio jurídico.

•  Ha habido una negociación previa entre las partes. El arrendatario ofreció reducir la renta al 50%, lo que no fue aceptado por el arrendador, que solo estaba dispuesto a ofrecer una moratoria en el pago de la renta.

•  La que propone el arrendatario es una solución justa y equitativa. Al abonar el 50% de la renta está asumiendo unas pérdidas en su negocio superiores a ese porcentaje. Para que la solución sea justa el arrendatario debe asumir un porcentaje más elevado de pérdidas en su calidad de empresario, pues como tal corre con ciertos riesgos; sin embargo, el arrendador siempre percibe la renta que ha pactado, estando sometido solo a la incertidumbre de que le paguen.

 

Si ante la situación actual generada por la pandemia se está planteando renegociar las condiciones de un contrato nuestros profesionales analizarán su situación y le ayudarán a llegar a un acuerdo satisfactorio para todos