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La fijación de una indemnización debe realizarse atendiendo a las circunstancias particulares de cada caso. En este sentido, se distinguen varios supuestos:

1º.- Si existe pacto contractual sobre el desistimiento, el mismo puede incluir:

• Una cláusula que otorgue al arrendatario la facultad de resolver el contrato a cambio de pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial). Los tribunales entienden que el importe no está sujeto a moderación judicial.

• Una cláusula penal para el supuesto de terminación anticipada del contrato por parte del arrendatario. La pena pactada sustituye a la indemnización de daños y al abono de intereses. Los tribunales consideran que la cláusula penal no puede aplicarse de forma completa y automática y que el importe de la cláusula debe ser objeto de moderación. No obstante, también ha habido excepciones.

2º.- Si no existe pacto contractual sobre desistimiento, pueden darse dos circunstancias:

• El arrendatario da por terminado el arrendamiento pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento, esto es, el pago de las rentas pendientes hasta la finalización del contrato. El arrendador no reclama una indemnización sino que insta el cumplimiento de las obligaciones del contrato y el arrendatario puede ser condenado al pago de todas las rentas pendientes hasta la finalización del contrato. No cabe moderación judicial, pues lo que se reclama es el pago de las rentas adeudadas.

• El arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta la resolución, reclamando una indemnización por los daños y perjuicios causados -lucro cesante-. Se admite la moderación de dicha indemnización, atendiendo a las circunstancias concurrentes.

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