NOTA: Excluídos contratos de renta antigua
Plazo mínimo legal
(LAU art.9)
El plazo mínimo legal del contrato de arrendamiento de vivienda es el que la Ley establece en cada momento, desde el 6-3-2019 (entrada en vigor del RDL 7/2019):
- 5 años, si el arrendador es una persona física; y
- 7 años, si es una persona jurídica.
Se compone del plazo contractual y, en su caso, de una serie de prórrogas anuales hasta alcanzar ese mínimo establecido.
Este plazo es de obligado cumplimiento para el arrendador y potestativo para el arrendatario, que puede ejercer su derecho de desistimiento o a no renovar las sucesivas prórrogas.
Dado que este es un plazo que el legislador ha modificado en diversas ocasiones hay que atender a la fecha del contrato para conocer la duración del mismo:
• Para los contratos suscritos entre 6-6-2013 (entrada en vigor de la L 4/2013) y el 5-3-2019 (día anterior a la entrada en vigor del RDL 7/2019), el plazo mínimo legal era de 3 años, a excepción de los firmados entre 19-12-2018 y 23-1-2019, para los que el plazo es igual al vigente en la actualidad.
• Para los contratos celebrados antes de 6-6-2013, era de 5 años.
La posible resolución unilateral del arrendatario y la facultad de acordar prórrogas del mismo que tienen las partes, no implica la indefinición de la duración del contrato de arrendamiento (DGRN Resol 8-5-18).
Es habitual la inclusión de una cláusula en los contratos estableciendo que el arrendamiento tiene una duración de un año, transcurrido el cual las partes podrán decidir prorrogarlo. Se trata de una cláusula nula por ser contraria a la prórroga legal prevista en la LAU art.9.1.
Las partes tienen libertad para establecer la duración del contrato de arrendamiento de vivienda, solo hay que tener en cuenta que si es inferior al mínimo legal establecido por la LAU entrará en juego el mecanismo de la prórroga legal obligatoria.
El cómputo del plazo comienza desde la fecha de la firma del contrato. Ahora bien, si la finca se pone a disposición del arrendatario con fecha posterior a esta, el plazo se computa desde ese momento, correspondiendo al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición. Como plazo civil, no se excluyen los días inhábiles (CC art.5).
Cuando en el contrato no se haya estipulado plazo o este sea indeterminado, se entiende que el arrendamiento es por un año, sin perjuicio del derecho del arrendatario a las prórrogas anuales hasta los 5 o 7 años, según el caso (LAU art.9.2).
La duración del contrato «por tiempo indefinido» constituye un concepto contrario al arrendamiento, que se caracteriza por su naturaleza temporal (TS 31-3-21, EDJ 520183).
Prórroga anual obligatoria
(LAU art.9)
Cuando el plazo fijado para el arrendamiento es inferior a 5 o 7 años -según sea el arrendador persona física o jurídica-, una vez concluido el mismo, se produce la prórroga anual obligatoria para el arrendador , hasta que el arrendamiento alcance esa duración. Estas prórrogas son voluntarias para el arrendatario, que puede ejercer su derecho a no prorrogar, avisándolo con 30 días de antelación.
El hecho de que la prórroga sea siempre de duración anual, aunque el tiempo contractual inicial no lo sea, permite que la duración del contrato pueda ser superior a 5 o 7 años: por ejemplo, en el caso de una duración inicial de 18 meses, el arrendatario tiene derecho a 4 prórrogas anuales lo que resultará en una duración obligatoria para el arrendador de 5 años y medio.
1) Estos plazos rigen para los contratos que se celebren a partir del 6-3-2019 (entrada en vigor de la modificación operada por RDL 7/2019) y para los suscritos entre 19-12-2018 y 23-1-2019 (bajo la vigencia del RDL 21/2018). Este es uno de los aspectos del arrendamiento en el que más han incidido las sucesivas reformas:
• Para los firmados entre 6-6-2013 y 18-12-2018 (bajo vigencia de la L 4/2013) o entre el 24-1-2019 y el 5-3-2019 -por no convalidación del RDL 21/2018 (Resol 22-1-2019)- el plazo mínimo legal, obligatorio para el arrendador, es de 3 años. Dicho plazo es voluntario para el arrendatario en idénticos términos a los de la norma vigente.
• Para los contratos suscritos entre 1-1-1995 y 5-6-2013, el arrendamiento de vivienda tiene igualmente la duración que expresamente pactaran las partes. Si bien, de haberse pactado un plazo inferior a 5 años, el contrato se prorroga de forma obligatoria para el arrendador, persona física o persona jurídica, hasta un máximo de 5 años. No obstante, en este caso, aunque para el arrendatario estas prórrogas son también voluntarias, solo puede marcharse cuando se cumpla cada una de las anualidades.
2) Para los contratos de arrendamiento cuyo periodo de prórroga obligatoria (LAU art.9.1) finalizó entre el 28-12-2022 y el 30-6-2023, pudo aplicarse una prórroga extraordinaria de 6 meses contados desde la fecha de finalización de las primeras. A estos efectos (RDL 20/2022 art.71 redacc RDL 1/2023):
• Se requería la solicitud previa del arrendatario que debía ser aceptada por el arrendador, salvo:
- que las partes hubieran fijado otros términos o condiciones;
- que el arrendador hubiera comunicado en tiempo y forma la necesidad de ocupar la vivienda (LAU art.9.3).
• Durante este período se siguen aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor, de forma que la renta puede actualizarse de acuerdo con los términos establecidos en el contrato y con sujeción a la limitación extraordinaria prevista en el RDL 6/2022 art.46 redacc L 12/2023.
Denegación de la prórroga
(LAU art.9.3)
Como excepción, transcurrido el plazo del contrato -un año cuando se haya pactado una duración anual-, siendo el arrendador una persona física, puede recuperar el inmueble si necesita destinarlo a vivienda permanente, para si o para sus familiares en primer grado, por consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Esta posibilidad de recuperación del inmueble por el arrendador, se regula claramente en la ley como una facultad de denegación de la prórroga, y no como una facultad de desistimiento, por tanto, es un derecho del que solo puede hacer uso en cada uno de los vencimientos del contrato.
- que el arrendador sea una persona física;
- que en el contrato se hubiera hecho constar expresamente la necesidad de ocupar la vivienda antes de que transcurra el mínimo de 5 años para destinarla a vivienda del arrendador o de sus familiares; y
- que, también de forma expresa, al comunicar la denegación indique la causa por la que necesita la vivienda.
Debe comunicar esta circunstancia al arrendatario con una antelación mínima de 2 meses a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.
En este caso, el arrendatario está obligado a entregar la vivienda arrendada en ese plazo de 2 meses si las partes no llegan a otro acuerdo.
Por su parte, el arrendador o sus familiares deben ocupar la vivienda en el plazo de 3 meses desde la extinción del contrato, de no hacerlo así, el arrendatario tiene las siguientes opciones:
- ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta 5 años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación; o
- ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar 5 años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
El arrendatario cuenta, asimismo, con un plazo de 30 días para comunicar su opción por una de estas dos posibilidades.
Para los contratos suscritos entre 6-6-2013 y 5-3-2019 (bajo la vigencia de la L 4/2013), la facultad de denegar de prórroga la tiene cualquier tipo de arrendador, persona física o jurídica y puede ejercitarla con independencia de que se hubiera reflejado o no en el contrato. Asimismo, no es preciso que, al denegarla, el arrendador especifique la causa concreta por la que lo hace.
Al cumplirse los 5 o 7 primeros años, según sea el arrendador persona física o jurídica, y siempre que ninguna de las partes notifique a la otra su voluntad de no continuar con el arrendamiento, el contrato se prorroga, de forma ya obligatoria para el arrendador, por plazos anuales hasta un máximo de 3 (5 o 7 + 1 + 1 + 1).
No obstante, esta prórroga de 3 años no es obligatoria para el arrendatario, que puede interrumpirla en el vencimiento de cada una de las tres anualidades si lo avisa con un mes de antelación.
La voluntad de no renovar, transcurrido el plazo mínimo legal de 5 o 7 años ha de notificarse antes del vencimiento, con una antelación mínima de, al menos:
- 4 meses, si quien no renueva es el arrendador; y
- 2 meses, si quien no renueva es el arrendatario.
No se establece un procedimiento determinado respecto a la forma de notificación. Se entiende que es válido el que elija el interesado entre los métodos admitidos en Derecho, siempre que pueda demostrarse la recepción de la misma.
Se plantea qué ocurre con este contrato una vez agotadas esas tres anualidades de prórroga legal tácita, cuando las partes no manifiestan su voluntad de finalizar el contrato:
• Para un sector doctrinal, se abre un periodo prórrogas sucesivas, por el mismo período que la prórroga legal tácita aplicable a cada contrato, actualmente [(5 o 7 + 1 + 1 + 1) + 1 + 1 + 1...].
• Para otra parte de la doctrina, no se produce tal sucesión de prórrogas, sino que el contrato entra en tácita reconducción, por un plazo acorde con el fijado para el pago de la renta.
Las sucesivas reformas han ido estableciendo distintos plazos para esta prórroga legal tácita:
• Para los contratos suscritos entre 6-6-2013 y 5-3-2019 (vigencia de la L 4/2013), al cumplirse los 3 primeros años, y siempre que ninguna de las partes haya notificado a la otra que no quiere continuar con el arrendamiento, el contrato se prorroga por una anualidad adicional, por lo que hablaríamos de una duración de 3 + 1. No obstante, dentro de este periodo en los contratos firmados entre 19-12-2018 y 23-1-2019 (vigencia del RDL 21/2018), al cumplirse los 5 primeros años, o 7 si el arrendador es una persona jurídica, si ninguna de las partes notifica a la otra, que no quiere continuar con el arrendamiento, el contrato se prorroga durante 3 años más (5 o 7 + 3), sin distinción de anualidades como en la norma vigente. El plazo de notificación es de 30 días.
• Para los contratos anteriores al 6-6-2013 (entrada en vigor de la L 4/2013), al cumplirse los 5 años, si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de resolver el contrato, comienza, una prórroga tácita de 3 anualidades más, cada una de ellas voluntaria para el arrendatario, pero obligatorias las 3 para el arrendador, por lo que hablaríamos de una duración de 5 + 3 años.
Transcurrido dicho plazo, a partir del octavo año de arrendamiento, ya no hay contrato, por lo que es de aplicación el mecanismo de la tácita reconducción, es decir, si arrendador y arrendatario actúan como si el contrato siguiera existiendo durante 15 días desde el transcurso del plazo del arrendamiento, se entiende que nace un nuevo contrato. Para ello, el arrendatario debe continuar abonando la renta y el arrendador permitiendo al arrendatario ocupar la vivienda, dando a entender que tácitamente -esto es, sin decirlo expresamente-, quieren seguir en un arrendamiento.
Si bien se ha sostenido que la tácita reconducción del contrato implica el nacimiento de uno nuevo con idénticos plazos al original, actualmente, la opinión más generalizada, que además sigue la jurisprudencia mayoritaria de las audiencias provinciales, es la de que hay tácita reconducción por el plazo previsto en el CC art.1581: por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses, cuando es mensual, o por días cuando es diario.
Para los contratos de arrendamiento cuyo periodo de prórroga tácita (LAU art.10.1) o tácita reconducción (CC art.1566) finalizó entre el 28-12-2022 y el 30-6-2023 , pudo aplicarse una prórroga extraordinaria de 6 meses contados desde la fecha de finalización de las primeras. A estos efectos (RDL 20/2022 art.71 redacc RDL 1/2023):
• Se requería la solicitud previa del arrendatario que debía ser aceptada por el arrendador, salvo:
- que las partes hubieran fijado otros términos o condiciones;
- que el arrendador hubiera comunicado en tiempo y forma la necesidad de ocupar la vivienda (LAU art.9.3).
• Durante este período se siguen aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor, de forma que la renta puede actualizarse de acuerdo con los términos establecidos en el contrato y con sujeción a la limitación extraordinaria prevista en el RDL 6/2022 art.46 redacc L 12/2023.
(LAU art.10.2 y 3 redacc L 12/2023)
Para los contratos celebrados a partir de 26-5-2023, una vez finalizado el plazo mínimo legal de 5 o 7 años del contrato o los 3 años de prórroga legal tácita, si la hubiera, el arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria en la que se mantendrán las mismas condiciones establecidas para el contrato inicial. A estos efectos, hay que distinguir en función del lugar en el que se ubique la vivienda.
Sin perjuicio de que las partes puedan acordar adaptar sus contratos a esta regulación, los celebrados con anterioridad a 26-5-2023 se han de seguir rigiendo por el régimen jurídico que les es de aplicación (L 12/2023 disp.trans.4ª).
Zona de mercado residencial tensionado
(L 12/2023 art.3.k, 18, 19 y disp.adic.1ª y 3ª; LAU art.10.3 redacc L 12/2023)
En aquellos ámbitos territoriales en los que exista un riesgo especial de que la oferta de vivienda en condiciones asequibles sea insuficiente para la población, las Administraciones pueden declarar zonas de mercado residencial tensionado para orientar así las actuaciones públicas en materia de vivienda de acuerdo con estas necesidades.
Entre otras cosas la declaración requiere la elaboración de una memoria que la justifique por producirse una de estas circunstancias:
- que carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supera el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares; o
- que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los 5 años anteriores, un porcentaje de crecimiento acumulado de, al menos, un 3% por encima del crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma correspondiente.
En tanto esté vigente la declaración de zona de mercado residencial tensionado, el contrato puede prorrogarse por plazos anuales hasta un periodo máximo de 3 años más.
Esta prórroga ha de aceptarse obligatoriamente por el arrendador -con independencia de que sea o no gran tenedor- salvo que:
- las partes hubieran acordado otras condiciones en el contrato;
- se haya suscrito un nuevo contrato en el que se apliquen las correspondientes limitaciones de renta (LAU art.17.6 y 7 redacc L 12/2023); o
- el arrendador, dentro de los plazos legales, haya comunicado que necesita ocupar la vivienda para destinarla a vivienda permanente (LAU art.9.3).
Respecto a la consideración de gran tenedor en las zonas de mercado residencial tensionado.
Fuera de zonas de mercado residencial tensionado
(LAU art.10.2 redacc L 12/2023)
La prórroga extraordinaria puede ser como máximo de un año. A estos efectos:
• El arrendatario tiene que acreditar que se encuentra en situación de vulnerabilidad económica o social mediante un informe o certificado servicios sociales de ámbito municipal emitido en el último año.
• Solo si el arrendador es un gran tenedor y entre las partes no se hubiera suscrito un nuevo contrato, tiene que aceptar obligatoriamente la solicitud.