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Volver al sistema de distribución del gasto que el mismo contempla no requiere de unanimidad

26/01/2023
Gastos de comunidad y título constitutivo

El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describe, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos. La descripción del inmueble debe expresar las circunstancias de cada piso o local, extensión, linderos, planta en la que se halle y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo se fija la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, tomando como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presume va a efectuar de los elementos comunes.

Es obligación de cada propietario, contribuir a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, que no sean susceptibles de individualización, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido.

Partiendo de estos presupuestos, el Tribunal Supremo acaba de resolver un contencioso iniciado por un propietario contra el acuerdo adoptado en junta ordinaria, que aprobaba el presupuesto de gasto y fijaba las cuotas sin ajustarse al coeficiente de cada propietario. Se había establecido un reparto de los gastos específicos de cada escalera, por lo que la controversia era si el sistema de distribución de gastos utilizado lo permitía la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal.

El juzgador señaló que el título constitutivo hacía una mención a la posibilidad de aprobar normas de régimen interior que reflejasen la distribución de los gastos específicos de cada escalera, pero estas normas nunca fueron redactadas, dando la razón al propietario.

La comunidad recurrió ante el TS, entendiendo que hubo una interpretación errónea del alcance de las escrituras al negar que el reparto de gastos específicos (por portales y el funcionamiento independiente de estos y comunidad de garajes) sea conforme a la ley de propiedad horizontal y al título constitutivo. Consideran que para volver a ese sistema de reparto recogido en el título constitutivo es suficiente el voto mayoritario y no la unanimidad.

El TS ha dicho que las escrituras autorizan al reparto de los gastos por cada escalera, sin perjuicio de que, si las comunidades lo estimaran oportuno, puedan aprobarse estatutos de régimen interior permitiendo la atribución a los locales y garajes los gastos específicos de los mismos, establecerse individualización a viviendas, garajes y locales, como se hizo.

Aprecia ilógica la interpretación que efectúa la sentencia recurrida, pero considera nulos aquellos grupos de gastos que son repercutidos con arreglo a cuotas iguales, fijándolos con arreglo al respectivo coeficiente de cada propietario. La comunidad ha aceptado el reparto de gastos por escaleras, que establecía el título constitutivo, por lo que el retorno al mismo no requiere de unanimidad sino de simple mayoría. Se deben rehacer las cuentas y hacerlas de esta forma en lo sucesivo.

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